Preliminare: chi e come si registra, a che costo?

Il contratto preliminare, chiamato anche compromesso, è un atto giuridico di cui la legge prevede la stipula e che è propedeutico alla conclusione di un contratto definitivo successivo, chiamato rogito, con il quale si trasferisce il passaggio di proprietà di un immobile da una persona ad un’altra.

In sostanza, è una procedura dovuta per tutti coloro che vogliono acquistare casa da un privato. Di seguito, la guida sul preliminare e su come funziona, sulla necessità di registrarlo e il costo dello stesso

Contratto preliminare, caratteristiche tipiche e obblighi di legge

L’ordinamento giuridico non prevede l’obbligato della stipula del preliminare: se puoi acquistare immediatamente l’immobile, infatti, non ce n’è alcun bisogno.

Questo contratto viene utilizzato quando l’acquirente, ad esempio, è ancora in cerca di un istituto bancario in grado di concedergli un mutuo, oppure se la casa è ancora in costruzione e sotto la proprietà di un’impresa costruttrice.

Naturalmente, il contratto preliminare prevede la forma scritta a pena di nullità e non per forza deve essere redatto in atto pubblico sebbene debba possedere, al suo interno, una serie di elementi essenziali come il costo di acquisto, il nominativo dei partecipanti al contratto e l’indicazione del bene (quindi inquadramento catastale, via e numero civico).

Il contratto preliminare per l’acquisto di un immobile va registrato?

Dopo essere stato stipulato, il contratto preliminare va anche registrato presso gli uffici adibiti dell’Agenzia delle Entrate. Questa procedura è obbligatoria e tutti gli inottemperanti sono puniti con una sanzione pecuniaria di tipo amministrativo nonostante questa procedura abbia l’unico scopo di dare all’accordo una data certa.

In tal senso, c’è una certa confusione fra la trascrizione del contratto e la sua registrazione. Si tratta di soluzioni giuridiche decisamente diverse che hanno, anche, dei costi maggiori.

La registrazione del contratto preliminare non impedisce al venditore, anche se ha firmato l’atto, di vendere l’immobile ad oggetto ad un’altra persona. Inoltre, la stessa abitazione potrebbe essere pignorata (naturalmente solo nel caso in cui il venditore sia anche debitore di un terzo), oppure lo stesso potrebbe darlo in locazione o usufrutto ad altre persone.

Naturalmente, se hai stipulato il contratto preliminare con una persona e questa poi aliena ad altri il bene, puoi agire giudizialmente contro di lui per richiedere il risarcimento dei danni subiti – esponendoti comunque ad una lunga procedura giudiziale – ma in ogni caso non potrai più acquistare la casa. Questa soluzione giuridica è posta a tutela dei terzi che acquistano in buona fede dal venditore.

Differenza fra registrazione e trascrizione del preliminare

Per tutelarti completamente, devi provvedere ad effettuare la trascrizione del compromesso all’interno dei registri immobiliari. In questo caso, però, lievitano i costi perché serve l’autenticazione di un notaio sotto forma di atto pubblico: il valore di questa operazione si aggira, in media, sui 2.000 euro che variano se ci sono delle caparre già versata e i costi del notaio.

Con la trascrizione del contratto preliminare, però, ti tuteli da diversi avvenimenti. Se il venditore si comporta in malafede e tenta di alienare il bene oggetto di vendita a terzi, potrai far valere la trascrizione nei loro confronti. In pratica si tratta di una vera e propria forma di ipoteca sulla volontà di acquistare una casa. La trascrizione vale per un anno ex lege, ma può essere estesa per indicazione del notaio se le parti contraenti sono d’accordo. In ogni caso non può essere superiore a tre anni.

Il costo della registrazione di un preliminare

Stabilire in maniera generica quanto costa registrare un preliminare non è facile. In linea generale, bisogna pagare 200 euro per l’imposta di registro che sono spese fissa ma se sono stati versati dei soldi a titolo di caparra, l’imposta di registro è proporzionale dello 0,5%. Nel caso in cui l’anticipo sia stato versato come acconto, l’imposta è pari al 3% sull’importo

Inoltre, bisogna apporre una marca da bollo da 16 euro per ogni 100 righe di contratto.

Nel caso avessi bisogno di effettuare la registrazione di un preliminare …Ti consiglio, in caso di dubbi, di chiedere supporto a Consad Pratiche in modo da evitare problemi nel caso di errori!

Il servizio, offerto da Consad, prevede una consulenza completamente online per agevolare il servizio!

Inoltre, avrai la possibilità di inviare la documentazione necessaria vi email, oppure, se ciò non fosse possibile.

In poche parole… Consad pensa a tutto! Non dovrai più preoccuparti di nulla.